不動産登記は必要手続きが多い？相続や贈与で取得した不動産の登記の流れを解説

相続・贈与で不動産取得したらまず確認すること

相続や贈与で不動産を取得した場合、まず確認したいのが不動産登記の役割と現在の名義です。
不動産登記は、所有者や権利関係を公の帳簿に記録し、第三者に対して誰の不動産かを明らかにする制度です。
名義が亡くなった方のままでは、売却や担保設定といった今後の手続きに支障が出るおそれがあります。
そのため、相続や贈与の有無にかかわらず、登記簿上の名義と実際の所有状況が一致しているかを早めに確認することが大切です。

次に押さえたいのが、相続登記の申請が義務化された点です。
民法および不動産登記法の改正により、相続によって不動産を取得した相続人は、相続開始および自己が所有者となったことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
また、改正法施行日前から名義変更がされていない不動産については、令和6年4月1日の施行日から起算して3年以内、すなわち令和9年3月31日までに相続登記を行う必要があります。
これらの期限を過ぎると過料の対象となる可能性があるため、取得時期と現在の状況を整理しておくことが重要です。

相続や贈与による不動産をそのまま放置すると、思わぬトラブルにつながるおそれがあります。
相続登記がされていない状態が長く続くと、相続人の世代交代により関係者が増え、遺産分割協議がまとまりにくくなります。
また、贈与で取得したにもかかわらず名義変更をしていない場合、将来の売却や融資の場面で登記名義人の協力が得られず、手続きが進まない事態も考えられます。
さらに、固定資産税の納税通知書の送付先や連絡先が不明確となり、税金の滞納や差押えなどに発展する可能性もあるため、早めの手続きが欠かせません。

相続登記に必要な主な手続きと準備書類の全体像

相続登記を進めるためには、まず誰が相続人になるのかを明確にすることが重要です。
具体的には、被相続人の出生から死亡まで連続した戸籍謄本や除籍謄本などを取得し、相続関係を確認します。
あわせて、相続人全員の現在戸籍や住民票の写しなども収集し、住所や氏名に誤りがないか丁寧に確認します。
これらの情報を整理したうえで、法定相続情報一覧図の写しを作成・交付申出しておくと、その後の手続きが円滑になりやすいです。

次に、相続の対象となる不動産を正確に把握することが必要です。
法務局で登記事項証明書を取得し、所在や地番、家屋番号、所有者名義などを確認します。
あわせて、市区町村役場で固定資産評価証明書を取得し、登録免許税の計算に用いる評価額を把握します。
特に、登記簿上の地番と普段使っている住居表示が異なる場合があるため、届出住所や固定資産税の納税通知書と照らし合わせながら確認することが大切です。

必要な情報と書類を整理したうえで、相続登記申請書を作成します。
申請書には、不動産の表示、登記の目的、原因、相続人の氏名・住所などを漏れなく記載し、押印方法や住所の表記も戸籍や住民票と一致するようにします。
添付書類として、相続の場合は被相続人の戸籍関係書類一式、相続人の戸籍、住民票の写し、法定相続情報一覧図の写し、遺言書や遺産分割協議書があるときはその写しなどを準備します。
贈与による名義変更では、登記原因証明情報として贈与契約書や当事者の印鑑証明書などが必要となるため、相続の場合と贈与の場合で添付内容を整理しておくことが大切です。

ケース別にみる相続登記の申請手順と注意点

まず、遺言書がある場合の相続登記では、その遺言書の種類と有効性を確認することが重要です。
公正証書遺言の場合は、家庭裁判所の検認は不要ですが、自筆証書遺言や法務局保管制度を利用していない遺言書の場合は、原則として検認手続きが必要になります。
そのうえで、登記名義人となる相続人が登記申請書を作成し、遺言書の写しや検認済証明書、被相続人の戸籍関係書類などを添付して、管轄の法務局へ申請する流れです。
遺言内容と異なる登記を行うことはできないため、遺言書の文言を丁寧に確認し、疑問点があれば事前に相談することが大切です。

次に、遺産分割協議によって不動産を取得する場合は、相続人全員で協議を行い、合意内容を記載した遺産分割協議書を作成します。
この協議書には、不動産の所在や地番、家屋番号など登記事項証明書どおりの表示を記載し、相続人全員が署名押印することが求められます。
相続登記の申請は、相続の開始および不動産を取得した事実を知った日から3年以内に行う義務がありますが、遺産分割協議で特定の相続人が取得する場合も、この期間内に登記を完了させることが必要です。
協議の長期化により期限が迫るおそれもあるため、話し合いの見通しが立たないときは、早めに手続き全体のスケジュールを確認しておくことが重要です。

また、法定相続分どおりに相続登記を行う場合や、持分割合を定めて登記する場合には、分割協議書がなくても登記申請が可能です。
この場合、各相続人が法定相続分に応じた持分で共有登記を行うことになり、申請書には持分割合を「何分の何」という形で正確に記載します。
共有登記は、その後に売却や担保設定を行う際、共有者全員の同意が必要になるなど、将来の手続きが複雑になる可能性があります。
そのため、一時的に法定相続分どおりに登記する場合でも、将来の利用予定や売却の可能性を踏まえて、共有解消の方法や時期を検討しておくことが大切です。

自分で相続登記を進める際の実務ポイントと相談先

自分で相続登記を進める場合は、まず法務局の登記手続案内を上手に活用することが大切です。
法務局では、窓口や電話に加えて、ウェブ会議を利用した相談にも対応しており、予約制で個別の相談が受けられます。
手続の全体像をつかむには、法務局ホームページで公開されている「登記手続ハンドブック」や相続登記の案内ページを事前に確認しておくと効率的です。
相談前に、不動産の登記事項証明書や相続人の戸籍関係書類など、手元にある資料を整理しておくと、限られた相談時間を有効に使うことができます。

相続や贈与で不動産を取得した方が費用面で押さえておきたいのが、登録免許税の考え方です。
相続による所有権移転登記の登録免許税は、不動産の価額に税率0.4％を乗じて計算するのが原則とされています。
一方で、価額が100万円以下の土地については、一定の期間中に行う相続登記であれば登録免許税を免除する特例が設けられており、令和9年3月31日までが適用期限とされています。
贈与による所有権移転登記の場合は、登録免許税の税率が2.0％と相続より高くなる点や、不動産取得税など別の税負担も生じ得る点を事前に確認しておくことが重要です。

自分で相続登記を行うか、専門家に依頼するかを判断する際は、必要書類の量や相続人の数、遺産分割の状況などを総合的に見極めることが大切です。
戸籍類の収集や遺産分割協議書の作成、登記申請書の作成を自分で進められる場合は、法務局の相談窓口を活用しながら申請する方法も現実的です。
一方で、相続人が多い場合や、遺産分割の内容が複雑な場合、過去の相続分が整理されていない場合などは、司法書士などの専門家への依頼も検討する価値があります。
まずは法務局で手続の難易度や必要書類の確認を行い、そのうえで自分で対応できる部分と専門家に任せる部分を分けて考えると、時間と費用のバランスが取りやすくなります。

まとめ

相続や贈与で不動産を取得したら、不動産登記は「名義を明確にする大切な手続き」です。
放置すると売却や活用ができないだけでなく、相続人同士のトラブルにもつながります。
相続登記義務化により「3年以内」「令和9年3月31日」などの期限管理も重要になりました。
戸籍や登記事項証明書など準備書類は多いですが、流れを押さえればご自身で進めることも可能です。
不安な点がある方、忙しくて手続きに時間が割けない方は、ぜひ一度当社へご相談ください。
状況を丁寧にお伺いし、最適な進め方を分かりやすくご案内いたします。