認知症の親と不動産相続は要注意？成年後見制度を活用した対策を解説

認知症の親と不動産相続で起こりやすいリスク

日本では高齢化が進み、厚生労働白書の将来推計でも認知症の人は今後も増加すると見込まれています。
その一方で、自宅や投資用として親名義の不動産を保有する世帯も多く、高齢期に不動産が相続や処分の場面で大きな影響を与えています。
特に、認知症により判断能力が低下すると、不動産の売却や賃貸借契約、担保設定などの法律行為が難しくなり、事実上手続きが進められない事態に陥りやすくなります。
こうした背景から、認知症と親名義不動産の相続をめぐるリスクに、早い段階から備えておくことが重要になっています。

親の判断能力が不十分な状態で不動産の売買契約が行われた場合、後に意思能力が問題となり、契約が無効と判断された裁判例が複数あります。
また、認知症の親を含めた遺産分割協議についても、生命保険文化センターなどが、意思能力が不十分な相続人が協議に参加すると合意自体が無効となるおそれを指摘しており、手続きがやり直しになるリスクがあります。
そのため、売買契約や遺産分割協議の時点で、本人の判断能力を慎重に確認しないと、後から無効主張や紛争につながりかねません。
結果として、不動産の処分や名義変更が長期間できず、固定資産税や維持費だけがかかり続ける状況に陥ることもあります。

さらに、兄弟姉妹など複数の相続人がいる場合、認知症の親の意思が見えにくいことが、相続トラブルを一層深刻にする要因になります。
遺言書がないと、誰が不動産を取得するのか、売却するのか、自宅として住み続けるのかについて意見が分かれやすく、感情的な対立に発展しがちです。
一方で、遺言書があっても、作成当時の意思能力が争われたり、内容が現状の家族関係や資産状況と合わない場合には、やはり調整が難航することがあります。
このように、認知症と不動産相続は、家族関係や遺言書の有無によって問題が複雑化しやすい点を、あらかじめ理解しておくことが大切です。

成年後見制度の基礎知識と相続・遺言との関係

成年後見制度は、認知症や知的障害、精神障害などにより判断能力が不十分な人を、法律行為の面から支援するための仕組みです。
大きく分けて、将来に備えて本人があらかじめ契約しておく任意後見と、判断能力が低下した後に家庭裁判所が後見人等を選ぶ法定後見があります。
法定後見は、判断能力の程度に応じて「後見」「保佐」「補助」の3類型に分かれ、必要な保護の範囲が異なります。
これらはいずれも、成年後見制度利用促進法や関連する計画のもとで、利用しやすい環境整備が進められている制度です。

成年後見人等は、本人名義の不動産や預貯金などの財産を適切に管理し、必要に応じて不動産の売却や賃貸借契約の締結、更新などの法律行為を代理して行います。
さらに、介護サービスや施設入所等の契約、医療費の支払など、身上保護に関する手続も担うことができます。
相続が発生した場合には、本人が相続人の立場にあるとき、成年後見人等が遺産分割協議に参加し、本人の利益を守る観点から内容を検討します。
このように、成年後見制度は財産管理と身上保護の両面で、相続手続と密接に関わる重要な役割を持っています。

一方で、遺言書が作成されていても、成年後見制度の利用が不要になるとは限りません。
遺言書は、あくまで本人が亡くなった後の財産の分け方を定めるものであり、生前の財産管理や不動産の処分、日常生活上の契約までは通常カバーできないためです。
また、認知症の進行により遺言能力が問題となる場合には、新たな遺言書の作成が難しく、成年後見人等による日常の契約や相続発生後の遺産分割協議への関与が重要になります。
したがって、遺言書の有無にかかわらず、判断能力の低下が見込まれる場合には、成年後見制度の利用を含めた総合的な相続対策を検討することが大切です。

認知症になる前にできる不動産と相続対策

親が元気なうちに、任意後見契約や遺言書を整えておくことは、不動産相続の円滑化に大きく役立ちます。
成年後見制度では、本人の意思の尊重が基本理念とされており、判断能力がある段階で将来の財産管理を決めておくことが推奨されています。
そのため、誰にどの不動産を引き継ぐのか、売却や賃貸をどこまで認めるのかといった希望を、任意後見契約と遺言書の双方で整理しておくことが重要です。
こうした準備により、相続開始後の手続きが滞りにくくなり、親の意思も具体的に反映しやすくなります。

次に大切なのは、親名義の不動産の状況を家族が正確に把握しておくことです。
登記簿や固定資産税の納税通知書などから所在地や名義、評価額の目安を整理しておくと、今後の相続方針を検討しやすくなります。
また、認知症により判断能力が低下すると、不動産の売却や大規模修繕、建替えの契約が事実上難しくなり、資産が「凍結」されたような状態になることが指摘されています。
そのため、将来売却や建替えの可能性がある物件については、早い段階から家族で方針を共有しておくことが望ましいです。

さらに、相続トラブルを避けるには、不動産ごとに整理・活用・承継の方針を決めておく視点が有効です。
認知症の相続人がいる場合、遺産分割協議が進められず、成年後見人の選任など追加の手続きが必要になることがあり、全体の協議が長期化するおそれがあります。
そこで、生前のうちから「誰が住み続ける不動産か」「売却して現金で分ける不動産か」「将来の修繕費や固定資産税をどのように負担するか」といった点を具体的に検討しておくことが大切です。
このように整理された承継プランがあれば、相続開始後も家族間の認識が揃いやすく、紛争の予防につながります。

親がすでに認知症かもしれない時の具体的な対応手順

まずは、親の物忘れや同じ話を何度も繰り返すなど、日常生活で気になる変化を落ち着いて観察することが大切です。
心配が強い場合は、地域の医療機関で認知症の専門外来や物忘れ外来を受診し、医師の診察を受けて判断能力の程度を確認します。
成年後見制度は、認知症などにより判断能力が十分でない人を法律面から支援する仕組みとされており、医師の診断結果が後の手続の重要な資料になります。
診断内容や日常の様子について不安があれば、地域包括支援センターや弁護士、司法書士などの専門家に早めに相談し、今後の方向性を整理しておくと安心です。

医師から判断能力の低下が認められる場合には、家庭裁判所に成年後見等の申立てを行うかどうかを検討します。
申立てには、医師が作成する成年後見制度用の診断書と、本人の生活状況をまとめた本人情報シートが必要書類として用いられており、各家庭裁判所の書式に従って準備します。
併せて、不動産の登記事項証明書や固定資産税の課税明細、預貯金通帳の写しなど、財産の内容が分かる資料を一覧できるよう整理しておくと、後見人による財産管理や家庭裁判所への報告がスムーズになります。
申立ての代理や書類作成を専門家に依頼する場合には、費用や役割分担についても事前に確認しておくとよいでしょう。

成年後見人等が選任されると、親名義の不動産については、成年後見人等が家庭裁判所の許可を得たうえで売却や賃貸などの手続を行い、預貯金も含めて一体的に管理していくことになります。
相続開始前は、固定資産税の納付や建物の維持修繕など、必要な管理行為を継続しながら、将来の遺産分割協議に備えて権利関係と評価額を整理しておくと、相続人同士の話合いが進めやすくなります。
また、相続開始後に相続人の一人が認知症で意思能力が不十分なまま遺産分割協議を行うと、合意が無効となり手続がやり直しになるおそれがあるため、早い段階で成年後見制度を利用しておくことが、相続トラブルの予防につながります。

まとめ

認知症と不動産相続は、親の判断能力や兄弟間の関係に大きく影響し、放置すると深刻なトラブルになりかねません。
その前に、任意後見契約や遺言書の作成、不動産の名義や評価額の確認など、できる対策は数多くあります。
すでに認知症の疑いがある場合でも、医師の診断や成年後見制度の利用で、今からできる手順があります。
当社では、お客様の家族状況を丁寧に伺いながら、不動産と相続の対策を分かりやすくサポートします。
「うちのケースはどうしたらいいのか」を一緒に整理しますので、まずはお気軽にご相談ください。